Untermietvertrag 2026: Was Haupt- und Untermieter wissen müssen

Ein Untermietvertrag regelt die Weitervermietung einer gemieteten Wohnung oder einzelner Räume durch den Hauptmieter an eine dritte Person, den Untermieter. Beim Abschluss eines Untermietvertrags entstehen zwei voneinander getrennte Mietverhältnisse: Das Hauptmietverhältnis zwischen Eigentümer und Hauptmieter bleibt unverändert bestehen, und zusätzlich entsteht ein zweites Vertragsverhältnis, der Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Hauptmieter wird dadurch selbst zum Vermieter, bleibt aber gegenüber dem Eigentümer weiterhin vollumfänglich verpflichtet. Zwischen dem Untermieter und dem Eigentümer besteht keine direkte vertragliche Beziehung. Alle Rechte und Pflichten laufen über den Hauptmieter. Der Untermieter kann daher weder Instandhaltungsansprüche noch sonstige Ansprüche direkt gegenüber dem Hauseigentümer geltend machen. Praktisch bedeutet das: Wer als Untermieter einzieht, ist rechtlich schwächer gestellt als ein Hauptmieter. Ein schriftlicher, sorgfältig ausgearbeiteter Untermietvertrag ist daher für beide Seiten die wichtigste Absicherung.

In Deutschland sind die Grundlagen der Untervermietung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere in den Paragraphen 540 und 553 BGB. Grundsätzlich gilt: Der Hauptmieter darf die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters nicht an Dritte weitervermieten (§ 540 BGB). Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter. Der Hauptmieter bleibt zudem weiterhin dafür verantwortlich, die gesamte Miete an den Vermieter zu überweisen (§ 540 Abs. 2 BGB). Einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis gibt es ausnahmsweise nach § 553 BGB, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung nachweisen kann und dieses Interesse erst nach Abschluss des Hauptmietvertrags entstanden ist. Als berechtigte Interessen gelten zum Beispiel Einkommensverlust durch Jobverlust oder Scheidung, der Wunsch, nicht alleine zu wohnen, oder eine berufsbedingte vorübergehende Abwesenheit. Wichtig: Der Anspruch nach § 553 BGB gilt nur für die Teiluntervermietung. Eine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung kann nicht eingefordert werden. Der Vermieter darf die Erlaubnis auch bei berechtigtem Interesse verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Bei Teiluntervermietung kann der Vermieter die Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig machen, sofern ihm die Erlaubnis ohne einen Zuschlag nicht zumutbar wäre (§ 553 Abs. 2 BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne Grund, kann der Hauptmieter die Zustimmung gerichtlich erzwingen oder das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Untermieter haben nach § 536 BGB das gleiche Mietminderungsrecht wie andere Mieter. Für den Untermietvertrag von Wohnraum gelten dieselben Formvorschriften wie für den Hauptmietvertrag (§ 550 BGB).

In Österreich richtet sich die Untervermietung nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und dem Mietrechtsgesetz (MRG). Nach § 1098 ABGB hat der Mieter grundsätzlich das Recht, die gemietete Sache weiterzuvermieten, sofern der Mietvertrag kein entsprechendes Verbot vorsieht. Fällt die Wohnung in den Vollanwendungsbereich des MRG, gilt ergänzend § 11 MRG. Dieser schränkt die Wirkung eines vertraglichen Untermietverbots ein: Der Vermieter kann sich auf ein solches Verbot nur berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt. Als wichtige Gründe, die eine Ablehnung rechtfertigen, gelten nach dem MRG insbesondere: die vollständige Untervermietung der Wohnung ohne eigene Nutzung durch den Hauptmieter, ein offensichtlich überhöhter Untermietzins, eine übermäßige Belegung der Wohnung sowie sonstige in der Person des Untermieters liegende wichtige Gründe, etwa wenn er nachweislich den Hausfrieden stört. Will der Hauptmieter die gesamte Wohnung untervermieten, verlangt § 12 MRG die Zustimmung des Vermieters. Bei bloß teilweiser Untervermietung, wenn der Hauptmieter also selbst in der Wohnung wohnen bleibt, ist nach dem Gesetz in vielen Fällen keine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters erforderlich. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch stets eine schriftliche Zustimmung. Unerlaubte Untervermietung ist nach § 30 Abs. 2 Z 4 MRG ein eigener Kündigungsgrund: Der Vermieter kann den Hauptmietvertrag gerichtlich aufkündigen. Verliert der Hauptmieter dadurch die Wohnung, verliert auch der Untermieter sein Wohnrecht, da er keinen Vertrag mit dem Eigentümer hat. Ein Eintrittsrecht des Untermieters in das Hauptmietverhältnis besteht nur in den engen Grenzen des § 14 MRG, etwa beim Tod eines nahen Angehörigen, der Hauptmieter war. Beim Untermietzins gilt im Anwendungsbereich des MRG eine gesetzliche Obergrenze nach § 26 MRG: Der Untermietzins darf den anteiligen Hauptmietzins um maximal 50 Prozent übersteigen. Hinzu kommen können ein nachvollziehbar berechneter Möblierungszuschlag und ein Zuschlag für besondere Aufwendungen wie selbst finanzierte Verbesserungen. Außerhalb des MRG-Bereichs ist der Untermietzins grundsätzlich frei vereinbar. Überschreitet der vereinbarte Untermietzins die Obergrenze nach § 26 MRG, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, und der zu viel bezahlte Betrag kann zurückgefordert werden, verfahrensrechtlich über die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht. Bei befristeten Untermietverträgen verringert sich der höchstzulässige Untermietzins nach § 26 Abs. 3 MRG um 25 Prozent gegenüber dem unbefristeten Wert. Befristete Untermietverhältnisse im MRG-Bereich unterliegen seit dem Mietenpaket 2026 den Regelungen des § 29 MRG mit verschärften Befristungsanforderungen. Meldepflicht: Der Untermieter muss gemäß § 3 MeldeG binnen drei Tagen nach Bezug der Unterkunft beim zuständigen Meldeamt (Gemeindeamt oder Magistrat) angemeldet werden. Der Meldezettel ist sowohl vom Untermieter als auch vom Hauptmieter als Unterkunftgeber zu unterschreiben. Bei Versäumnis drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 726 Euro.

1. Hauptmietvertrag und Wohnungsstatus prüfen: Lesen Sie Ihren Hauptmietvertrag sorgfältig durch und prüfen Sie, ob ein Untermietverbot enthalten ist oder ob das Mietverhältnis dem MRG (Voll- oder Teilanwendung) oder dem ABGB unterliegt. Der rechtliche Status der Wohnung entscheidet darüber, welche Regeln gelten und ob und wie der Vermieter eine Untervermietung ablehnen kann. 2. Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen: Formulieren Sie einen konkreten schriftlichen Antrag an Ihren Vermieter mit dem Namen des geplanten Untermieters, der gewünschten Mietdauer und dem vorgesehenen Untermietzins. Auch wenn in bestimmten Fällen eine mündliche Zustimmung rechtlich ausreicht, schützt nur die schriftliche Form vor späteren Auseinandersetzungen. 3. Untermietzins korrekt berechnen: Ermitteln Sie im MRG-Bereich den zulässigen Untermietzins anhand des anteiligen Hauptmietzinses zuzüglich des gesetzlich erlaubten Zuschlags. Verlangen Sie nicht mehr als erlaubt, da ein überhöhter Untermietzins sowohl ein Ablehnungsgrund für den Vermieter als auch ein Rückforderungsanspruch des Untermieters ist. 4. Untermietvertrag schriftlich aufsetzen: Halten Sie alle wesentlichen Vertragspunkte schriftlich fest: vollständige Namen und Geburtsdaten beider Parteien, genaue Beschreibung des Mietobjekts (welche Zimmer, welche Gemeinschaftsräume), Mietbeginn, Mietdauer (befristet oder unbefristet), Mietzins, Nebenkosten, Kautionsregelung, Kündigungsklausel und Hausordnung. Legen Sie die Hausordnung dem Vertrag bei, damit der Untermieter die geltenden Regeln kennt. 5. Zustimmungsnachweis in den Vertrag aufnehmen: Verweisen Sie im Untermietvertrag ausdrücklich auf die erteilte Zustimmung des Hauptvermieters. Im MRG-Bereich ist dieser Nachweis nach § 11 Abs. 1 MRG ein unverzichtbarer Bestandteil. 6. Wohnungsübergabeprotokoll erstellen: Halten Sie den Zustand der Wohnung oder des Zimmers bei Übergabe schriftlich und mit Fotos fest. Dieses Protokoll bildet die Grundlage für die spätere Schadens- und Kautionsabrechnung. 7. Untermieter fristgerecht anmelden: Sorgen Sie dafür, dass der Untermieter innerhalb von drei Tagen nach Einzug beim Meldeamt angemeldet wird. Als Hauptmieter sind Sie Unterkunftgeber und müssen den Meldezettel mitunterzeichnen. Versäumen Sie diese Frist nicht, da Verwaltungsstrafen bis zu 726 Euro drohen.

Fehler 1: Keine schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen. Viele Hauptmieter verlassen sich auf ein mündliches Ja des Vermieters und untervermieten ohne schriftlichen Nachweis. Das Risiko: Im Streitfall lässt sich die Erlaubnis nicht beweisen, und die Untervermietung kann als unerlaubt gewertet werden, was nach § 30 Abs. 2 Z 4 MRG in Österreich einen Kündigungsgrund für den Hauptmietvertrag darstellt. Die Lösung: Holen Sie die Zustimmung immer schriftlich ein und bewahren Sie das Dokument auf. Fehler 2: Kein schriftlicher Untermietvertrag. Ohne schriftlichen Untermietvertrag fehlt dem Hauptmieter bei Zahlungsverzug oder Schäden die Beweisgrundlage gegenüber dem Untermieter. Auch der Untermieter ist schutzlos, da Laufzeit, Mietzins und Kündigungsmodalitäten nicht dokumentiert sind. Die Lösung: Setzen Sie stets einen schriftlichen Untermietvertrag auf, der alle wesentlichen Punkte regelt. Fehler 3: Untermietzins zu hoch ansetzen. Im MRG-Bereich gilt ein gesetzlicher Höchstzins nach § 26 MRG. Wer als Hauptmieter zu viel verlangt, gibt dem Eigentümer einen Kündigungsgrund in die Hand und riskiert, dass der Untermieter den zu viel bezahlten Betrag über die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht zurückfordert. Die Lösung: Berechnen Sie den Untermietzins sorgfältig auf Basis des anteiligen Hauptmietzinses plus dem gesetzlich erlaubten Zuschlag, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen. Fehler 4: Kündigungsfristen nicht aufeinander abstimmen. Ein häufig übersehenes Problem: Der Hauptmieter räumt dem Untermieter eine längere Kündigungsfrist ein, als er selbst gegenüber dem Eigentümer hat. Das Schicksal des Untermietvertrags ist untrennbar mit dem Hauptmietvertrag verbunden. Endet der Hauptmietvertrag, endet auch der Untermietvertrag. Hat der Hauptmieter eine längere Mietzeit zugesagt als er einhalten kann, wird er schadenersatzpflichtig. Die Lösung: Stimmen Sie Kündigungsfristen und Mietdauer im Untermietvertrag auf den Hauptmietvertrag ab. Fehler 5: Meldepflicht versäumen. Viele Hauptmieter und Untermieter unterschätzen die Meldepflicht. Nach § 3 MeldeG muss der Untermieter binnen drei Tagen nach Einzug angemeldet werden, wobei der Hauptmieter als Unterkunftgeber den Meldezettel mitunterschreibt. Versäumnisse können mit Verwaltungsstrafen bis zu 726 Euro geahndet werden. Die Lösung: Erledigen Sie die Anmeldung unmittelbar nach dem Einzug des Untermieters.