Mietvertrag kündigen als Vermieter 2026: Gründe & Fristen

Als Vermieter einen Mietvertrag zu kündigen ist in Österreich und Deutschland deutlich komplexer als die umgekehrte Situation. Während Mieter vergleichsweise unkompliziert kündigen können, unterliegt die Vermieterkündigung strengen gesetzlichen Voraussetzungen. Wer als Vermieter den Mietvertrag kündigen möchte, braucht in der Regel einen anerkannten Kündigungsgrund, muss Formvorschriften einhalten und gesetzliche Fristen beachten. Ob ein unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis vorliegt, welches Gesetz anwendbar ist und welcher Grund geltend gemacht wird, entscheidet über Erfolg oder Scheitern der Kündigung. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage in Österreich und Deutschland, zeigt die wichtigsten Kündigungsgründe und gibt eine praxisnahe Schritt-für-Schritt-Anleitung.

In Deutschland richtet sich die Vermieterkündigung nach den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das Mietrecht schützt die Mieter, sodass ein Vermieter den Mietvertrag einer Wohnung nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen kann. Für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter muss gemäß § 573 BGB ein berechtigtes Interesse vorliegen. Das Gesetz nennt drei Hauptgründe: erstens eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (etwa wiederholte Zahlungsrückstände oder anhaltende Störung des Hausfriedens trotz Abmahnung), zweitens Eigenbedarf (der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts; wer die Wohnung braucht, wann und aus welchem Grund muss konkret angegeben werden) und drittens die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindern würde. Vereinbarungen, die dem Vermieter ein darüber hinausgehendes Kündigungsrecht einräumen, sind unwirksam. Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Sie ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, also wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung aller Umstände nicht mehr zumutbar ist. Typische Fälle sind schwerwiegende Pflichtverletzungen des Mieters. Besteht der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung, ist laut § 543 BGB grundsätzlich zunächst eine Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich, bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen werden darf. Die Kündigungsfristen für den Vermieter bei ordentlicher Kündigung sind nach § 573c BGB nach Mietdauer gestaffelt: In den ersten fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, bei einer Mietdauer von mehr als fünf bis acht Jahren sechs Monate und nach mehr als acht Jahren neun Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingegangen sein, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. Die Kündigung durch den Vermieter muss stets schriftlich und handschriftlich unterzeichnet erfolgen; eine Kündigung per E-Mail, Fax oder Telefon ist unwirksam. Mieter können gegen eine Vermieterkündigung wegen unzumutbarer Härte Widerspruch einlegen (Sozialklausel, § 574 BGB); dieser Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter vorliegen.

In Österreich hängt die Rechtslage bei der Vermieterkündigung entscheidend davon ab, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) auf das konkrete Mietverhältnis anwendbar ist. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gelten für Vermieter deutlich strengere Regeln als für Mieter. Laut § 30 Abs. 1 MRG kann der Vermieter den Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen. § 30 Abs. 2 MRG zählt diese Kündigungsgründe abschließend auf. Zu den wichtigen Gründen zählen unter anderem: qualifizierter Mietzinsrückstand trotz Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietobjekts (etwa arge Vernachlässigung, rücksichtsloses oder grob ungehöriges Verhalten gegenüber Mitbewohnern, mit Strafe bedrohtes Verhalten gegen Eigentum, Sittlichkeit oder körperliche Sicherheit des Vermieters oder eines Hausbewohners), die gänzliche Weitergabe des Mietobjekts oder Teilweitergabe gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung, fehlender dringender Wohnbedarf des Mieters sowie bestimmte Eigenbedarf- und Umbaufälle. Manche Kündigungsgründe, etwa dringender Eigenbedarf des Vermieters oder Umbau des Gebäudes, können nur geltend gemacht werden, wenn dem Mieter ein nach Lage und Beschaffenheit angemessener Ersatz beschafft wird. Vereinbarungen, die dem Vermieter ein über diese gesetzlichen Gründe hinausgehendes Kündigungsrecht einräumen, sind unwirksam. Zentral für das österreichische Mietrecht ist die Form der Kündigung: Im Anwendungsbereich des MRG muss der Vermieter die Kündigung gerichtlich als sogenannte Aufkündigung einbringen. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das vermietete Objekt befindet. Die gerichtliche Kündigung kann schriftlich oder durch Ausfüllen eines entsprechenden Formulars mündlich zu Protokoll beim Gericht eingebracht werden. Das Gericht stellt die Aufkündigung dem Mieter zu; dieser kann innerhalb von vier Wochen Einwendungen erheben. Erfolgt kein Einspruch, wird die Kündigung rechtskräftig und bildet einen vollstreckbaren Titel für eine etwaige Räumung. Erhebt der Mieter Einwendungen, muss der Vermieter den geltend gemachten Kündigungsgrund vor Gericht beweisen. Andere Gründe können im Verfahren grundsätzlich nicht nachgeschoben werden. Hinsichtlich Fristen gilt: Im Vollanwendungsbereich des MRG wird die Kündigung zum Monatsletzten ausgesprochen, bei monatlichem Zinstermin in der Regel mit einmonatiger Frist. Für Geschäftsräume gilt grundsätzlich eine dreimonatige Frist zum Quartalsende (31.3., 30.6., 30.9., 31.12.). Die konkreten Fristen richten sich jedoch nach dem jeweiligen Mietvertrag; fehlen vertragliche Regelungen, gelten die gesetzlichen Vorgaben der Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere § 560 ZPO. Unterliegt ein Mietobjekt nicht dem MRG, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Dienstwohnungen oder Zweitwohnsitzen, gelten die Regeln des ABGB und des Mietvertrags. In diesem Fall kann der Vermieter grundsätzlich auch ohne besondere Gründe kündigen, sofern die vereinbarte oder gesetzliche Frist eingehalten wird. Bei befristeten Mietverträgen im MRG-Bereich endet das Mietverhältnis grundsätzlich durch Zeitablauf. Für den Vermieter ist eine vorzeitige Auflösung eines befristeten Vertrags nur unter den Voraussetzungen von § 1118 ABGB möglich, also bei erheblich nachteiligem Gebrauch oder qualifiziertem, trotz Mahnung fortbestehendem Mietzinsrückstand. Ab 1. Januar 2026 gelten geänderte Mindestbefristungsregeln für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, die Neuverträge und Verlängerungen befristeter Verträge betreffen.

1. Anwendbares Recht prüfen: Klären Sie zunächst, ob das Mietverhältnis dem MRG (Österreich) oder dem BGB (Deutschland) unterliegt und ob ein befristeter oder unbefristeter Vertrag vorliegt. Die Rechtsgrundlage bestimmt, welche Kündigungsgründe zulässig sind und welches Verfahren einzuhalten ist. Bei Unsicherheit empfiehlt sich anwaltliche Beratung. 2. Kündigungsgrund festlegen und dokumentieren: Identifizieren Sie einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Sammeln Sie alle relevanten Belege frühzeitig und vollständig: Mietvertrag, Zahlungsnachweise, Mahnschreiben, Zustellnachweise, Fotos, Protokolle, Zeugennamen. Der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast für den geltend gemachten Grund. 3. Abmahnung aussprechen (wenn erforderlich): Bei Pflichtverletzungen des Mieters ist in Deutschland nach § 543 BGB vor einer fristlosen Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. In Österreich ist bei Mietzinsrückständen eine Mahnung Voraussetzung für den Kündigungsgrund nach § 30 Abs. 2 Z 1 MRG. Dokumentieren Sie Mahnung und Abmahnung schriftlich mit nachweisbarer Zustellung. 4. Kündigungsfristen und -termine berechnen: Ermitteln Sie den frühestmöglichen Kündigungstermin anhand der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen. Beachten Sie in Deutschland die gestaffelten Fristen nach § 573c BGB (3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer). In Österreich richten sich die Fristen nach Vertrag und § 560 ZPO; planen Sie zusätzliche Zeit für Gerichtsbearbeitung und Zustellung ein. 5. Kündigung aufsetzen: Verfassen Sie die Kündigung schriftlich. In Deutschland muss das Schreiben handschriftlich unterschrieben und per Brief zugestellt werden. In Österreich im MRG-Bereich: Füllen Sie das amtliche Formular für die gerichtliche Aufkündigung aus, das auf Justizonline und beim zuständigen Bezirksgericht erhältlich ist. 6. Kündigung einbringen: In Deutschland: Senden Sie das Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein an den Mieter. In Österreich im MRG-Bereich: Reichen Sie die gerichtliche Aufkündigung beim zuständigen Bezirksgericht schriftlich ein oder geben Sie sie mündlich zu Protokoll. Das Gericht stellt die Kündigung dem Mieter zu. 7. Reaktion des Mieters abwarten: In Deutschland hat der Mieter das Recht, Widerspruch wegen unzumutbarer Härte einzulegen (spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist). In Österreich kann der Mieter innerhalb von vier Wochen nach Zustellung der Aufkündigung Einwendungen erheben. Ohne Einwendungen wird die Kündigung rechtskräftig. 8. Gerichtsverfahren und Räumung: Erhebt der Mieter Einwände, wird das Verfahren streitig. Der Vermieter muss den Kündigungsgrund beweisen. Bei rechtskräftiger Kündigung besteht ein vollstreckbarer Titel; falls der Mieter nicht auszieht, kann eine Räumungsklage eingeleitet werden.

Fehler 1: Kündigung ohne anerkannten Kündigungsgrund. Im MRG-Bereich (Österreich) und nach § 573 BGB (Deutschland) ist eine Vermieterkündigung ohne gesetzlich anerkannten Grund unwirksam. Vereinbarungen im Mietvertrag, die dem Vermieter weitergehende Kündigungsrechte einräumen, sind gesetzlich nichtig. Die Lösung: Vor der Kündigung rechtlich prüfen, ob ein gesetzlich anerkannter Grund tatsächlich vorliegt, und diesen lückenlos dokumentieren. Fehler 2: Falsches Verfahren in Österreich. Viele Vermieter versuchen im MRG-Bereich, den Mieter mit einem einfachen Brief zu kündigen. Das reicht nicht: Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG muss die Kündigung gerichtlich als Aufkündigung beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. Die Lösung: Das amtliche Formular für die gerichtliche Aufkündigung verwenden und beim richtigen Bezirksgericht einreichen. Fehler 3: Kündigung ohne oder mit unzureichender Abmahnung. In Deutschland ist vor einer fristlosen Kündigung wegen Pflichtverletzung grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. In Österreich setzt der Kündigungsgrund Mietzinsrückstand eine vorangegangene Mahnung voraus. Die Lösung: Abmahnungen und Mahnungen stets schriftlich und mit nachweisbarer Zustellung (Einschreiben, Rückschein) vornehmen und alle Belege sorgfältig aufbewahren. Fehler 4: Fristen falsch berechnen oder versäumen. In Deutschland muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingegangen sein, um zum Ende des übernächsten Monats zu wirken. In Österreich ist bei der gerichtlichen Aufkündigung die Bearbeitungs- und Zustellzeit des Gerichts einzuplanen. Die Lösung: Fristen großzügig im Voraus berechnen und die Kündigung rechtzeitig einbringen. Fehler 5: Fehlende oder lückenhafte Dokumentation. Erhebt der Mieter Einwände, trägt der Vermieter die Beweislast für den Kündigungsgrund. Werden Belege im Nachhinein zusammengesucht, ist es oft zu spät. Die Lösung: Mahnschreiben, Zahlungsbelege, Fotos, Protokolle und Zeugennamen frühzeitig und vollständig sichern, bevor die Kündigung eingebracht wird. Fehler 6: Nachschieben von Kündigungsgründen. In Österreich können im MRG-Verfahren grundsätzlich keine neuen Kündigungsgründe nachträglich nachgeschoben werden. Die Lösung: Den Kündigungsgrund von Anfang an vollständig und präzise in der Kündigung anführen.