Wohnungsübergabe beim Auszug: Renovierungspflicht 2026

Die Wohnungsübergabe beim Auszug ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Vermieter erwarten oft eine frisch renovierte Wohnung, während Mieter sich nicht sicher sind, welche Arbeiten tatsächlich notwendig sind. Die gute Nachricht: Weder in Österreich noch in Deutschland besteht eine gesetzliche Generalpflicht zur Renovierung beim Auszug. Entscheidend ist immer die Kombination aus dem anzuwendenden Gesetz, dem konkreten Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung beim Einzug. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen die Rechtslage in Österreich und Deutschland, zeigt, was normale Abnutzung ist, und gibt Ihnen eine praktische Schritt-für-Schritt-Anleitung für eine rechtssichere Wohnungsübergabe.

In Deutschland ist die Rechtslage klar: Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für Mieter, beim Auszug aus ihrer Mietwohnung zu renovieren oder zu streichen. Nach Paragraph 546 BGB ist der Mieter lediglich verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Instandhaltungspflicht liegt laut Paragraph 535 BGB grundsätzlich beim Vermieter. Erst eine wirksame Klausel im Mietvertrag kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen. Eine solche Klausel ist jedoch nur dann wirksam, wenn bei Mietbeginn eine renovierte Wohnung übergeben wurde und die Klausel keine starren Fristen oder unzulässigen Farbvorgaben enthält. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen mieterfreundlich geurteilt: Starre Renovierungsfristen wurden bereits 2004 in einem Grundsatzurteil als unwirksam eingestuft. Wer seine Wohnung unrenoviert angemietet hat, muss auch bei Auszug nicht renovieren, wie der BGH beispielsweise mit Urteil vom 22. August 2018 (Az. VIII ZR 277/16) bestätigt hat. Zu den typischen Schönheitsreparaturen, die vertraglich wirksam auf Mieter übertragen werden können, zählen das Streichen oder Tapezieren von Wänden, das Lackieren von Innentüren und Fußleisten sowie das Ausbessern kleinerer Schäden. Der Vermieter darf dabei keine Arbeiten durch professionelle Handwerker verlangen, muss aber eine ordnungsgemäße Leistung durchschnittlicher Güte akzeptieren. Wichtig: Normale Abnutzungsspuren wie kleine Kratzer am Türrahmen oder minimale Laufspuren auf dem Boden gehen grundsätzlich zu Lasten des Vermieters.

In Österreich regeln das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und das Mietrechtsgesetz (MRG) gemeinsam, in welchem Zustand eine Wohnung am Ende eines Mietverhältnisses zurückzugeben ist. Paragraph 1109 ABGB legt fest, dass die Wohnung grundsätzlich in dem Zustand zurückgegeben werden muss, in dem sie übernommen wurde. Was dabei nicht dazu zählt: als üblich angesehene Abnutzungsspuren. Diese gelten durch den gezahlten Mietzins bereits als abgegolten. Das bedeutet: Gesetzlich besteht beim Auszug keine generelle Verpflichtung zur Renovierung. Eine Pflicht besteht nur dann, wenn der Mietvertrag eine rechtlich wirksame Klausel enthält. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in seiner Entscheidung 6 Ob 104/09a eine in einem Vertragsformblatt festgehaltene Ausmalverpflichtung des Mieters als nichtig im Sinne des Paragraph 879 Absatz 3 ABGB qualifiziert. Der OGH stellte klar, dass mit der Bezahlung des Mietzinses auch ein Abnützungsrecht inbegriffen ist. Eine fortwährende Abweichung davon in Formularmietverträgen sei sachlich nicht zu rechtfertigen und mit dem System der Mieterschutzbestimmungen nicht vereinbar. Im Vollanwendungsbereich des MRG, also etwa bei Altbauwohnungen, Genossenschaftswohnungen und Gemeindewohnungen, kann der Vermieter grundsätzlich keine allgemeinen Renovierungspflichten auferlegen. Mietvertragsklauseln, die eine umfassende Renovierungspflicht bei Auszug vorschreiben, sind in diesem Bereich häufig unwirksam und können bei Bedarf von der zuständigen Schlichtungsstelle überprüft werden. Eine generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern ohne entsprechendes Äquivalent sieht der OGH als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht. Wichtig bleibt: Grelle, nicht ortsübliche Wandfarben wie knallrot oder schwarz muss der Vermieter nicht hinnehmen, der Mieter muss diese auf den ursprünglichen Zustand zurückführen. Farbintensive Wandgestaltungen, extreme Verschmutzungen oder Nikotinschäden können über die übliche Abnutzung hinausgehen und müssen vom Mieter beseitigt werden. Liegt die Wohnung außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bestimmten Neubauten, gelten vor allem der Mietvertrag und das ABGB. Hier sind individuelle Vereinbarungen grundsätzlich möglich, müssen jedoch transparent und sachlich gerechtfertigt sein.

1. Mietvertrag und Anwendungsbereich prüfen: Lesen Sie Ihren Mietvertrag genau durch und klären Sie, ob MRG-Vollanwendung, Teilanwendung oder reines ABGB-Recht gilt. Nur wenn eine wirksame Renovierungsklausel vorhanden ist, besteht überhaupt eine Pflicht zu Schönheitsreparaturen. Im Zweifel holen Sie Rat bei der Mietervereinigung oder Arbeiterkammer. 2. Einzugsprotokoll vergleichen: Vergleichen Sie den aktuellen Zustand der Wohnung mit dem Übergabeprotokoll vom Einzug. Schäden, die bereits beim Einzug vorhanden und dokumentiert waren, darf der Vermieter nicht beim Auszug geltend machen. Fehlt ein Einzugsprotokoll, sind Fotos vom Einzugstag entscheidend. 3. Normale Abnutzung von echten Schäden unterscheiden: Verblasste Wandfarbe, leichte Kratzer auf dem Parkett, abgenutzte Türgriffe und kleine Nagellöcher gelten als normale Abnutzung und gehen zu Lasten des Vermieters. Echte Schäden, die über die übliche Nutzung hinausgehen, zum Beispiel große Löcher in Wänden, gebrochene Fliesen oder Nikotinablagerungen, müssen Sie beheben. 4. Wohnung besenrein vorbereiten: Räumen Sie die Wohnung vollständig aus, entfernen Sie persönliche Gegenstände und reinigen Sie grob. Besenrein bedeutet: grob sauber, frei von persönlichem Eigentum. Löcher in den Wänden sollten verschlossen werden. Kellerabteile müssen ebenfalls vollständig geräumt und besenrein übergeben werden. 5. Zählerstände ablesen und dokumentieren: Notieren Sie alle Strom-, Gas- und Wasseruhrstände am Tag der Übergabe. Halten Sie diese schriftlich fest und lassen Sie sie im Protokoll vermerken. 6. Alle Schlüssel zurückgeben: Sämtliche Schlüssel, die zum Mietgegenstand gehören, sind vollständig an den Vermieter zurückzugeben. Lassen Sie sich die Rückgabe schriftlich bestätigen. 7. Übergabeprotokoll erstellen und sorgfältig prüfen: Erstellen Sie gemeinsam mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll. Unterschreiben Sie nur, was Sie vollständig verstehen und für korrekt halten. Fotos vom Zustand der leeren Wohnung direkt vor der Schlüsselrückgabe sind Ihr wichtigstes Beweismittel, da Sie danach keinen Zugang mehr zur Wohnung haben. Bilder sollten mindestens ein Jahr lang aufbewahrt werden.

Fehler 1: Blind renovieren ohne Rechtsgrundlage. Viele Mieter streichen und tapezieren beim Auszug aus Gewohnheit, obwohl sie dazu gar nicht verpflichtet sind. Die Lösung: Prüfen Sie zuerst Ihren Mietvertrag. Nur wenn eine wirksame Klausel vorliegt und die Wohnung beim Einzug renoviert übergeben wurde, besteht überhaupt eine Pflicht. Fehler 2: Kein Einzugsprotokoll erstellt. Wer beim Einzug kein Protokoll anfertigt, kann beim Auszug für bereits vorhandene Schäden verantwortlich gemacht werden. Die Lösung: Erstellen Sie bei Einzug immer ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben. Fehler 3: Unzulässige Klauseln im Mietvertrag akzeptieren. Klauseln, die eine umfassende Renovierungspflicht ohne Rücksicht auf Einzugszustand und Wohndauer vorschreiben, sind in Österreich im MRG-Vollanwendungsbereich häufig unwirksam. Die Lösung: Lassen Sie fragliche Klauseln von der Mietervereinigung oder Arbeiterkammer prüfen, bevor Sie Kosten übernehmen. Fehler 4: Übergabeprotokoll unter Druck unterschreiben. Manche Protokolle enthalten Verzichtserklärungen in juristischer Sprache, die Mieter unter dem Stress der Übergabe unterschreiben, ohne den Inhalt zu verstehen. Die Lösung: Lesen Sie das Protokoll in Ruhe durch. Sie sind nicht verpflichtet, es sofort zu unterschreiben. Im Zweifelsfall unterschreiben Sie nur unter dem Vorbehalt, einzelne Punkte zu prüfen. Fehler 5: Keine Fotos vor der Schlüsselrückgabe machen. Nach der Schlüsselrückgabe haben Sie keinen Zugang mehr zur Wohnung. Entstehen danach Streitigkeiten über den Zustand, fehlen Ihnen Beweise. Die Lösung: Fotografieren Sie die leergeräumte Wohnung systematisch und vollständig direkt vor der Schlüsselübergabe.