Stellplatz mieten 2026: Vertrag, Kündigung & Rechte

Wer einen Stellplatz mieten möchte, schließt dafür einen Stellplatzmietvertrag ab. Dieser regelt die entgeltliche Überlassung einer Abstellfläche für Fahrzeuge, ob Außenstellplatz, Carport, Tiefgaragenplatz oder klassische Garage. Rechtlich handelt es sich um einen Bestandvertrag, der sich in wesentlichen Punkten vom Wohnraummietvertrag unterscheidet: Der Stellplatz gilt nicht als Wohnraum, weshalb die besonderen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts in der Regel nicht gelten. Das hat sowohl Vor- als auch Nachteile für Mieter. Auf der einen Seite sind Kündigungsfristen oft kürzer und flexibler, auf der anderen Seite genießen Mieter deutlich weniger gesetzlichen Schutz als bei einer Wohnung. Wer einen Stellplatz mieten will, sollte daher die wesentlichen Vertragsdetails kennen und auf eine klare schriftliche Vereinbarung bestehen.

In Deutschland unterliegt der Stellplatzmietvertrag dem allgemeinen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), insbesondere den Paragraphen ab § 535 BGB. Da kein Wohnraum vermietet wird, gelten die Schutzvorschriften für Wohnraum bezüglich Kündigung und Mieterhöhung grundsätzlich nicht. Für die ordentliche Kündigung eines eigenständigen Stellplatzmietvertrags gilt gemäß § 580a Abs. 1 BGB: Ist die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen, kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden, was einer Frist von rund drei Monaten entspricht. Einen Kündigungsgrund müssen weder Mieter noch Vermieter angeben. Die verlängerten Kündigungsfristen, die das Wohnraummietrecht nach Mietdauer vorsieht, finden hier keine Anwendung. Ein formloser, sogar mündlicher Stellplatzmietvertrag ist zulässig. Bei einer Befristung von mehr als einem Jahr ist jedoch die Schriftform Pflicht (§ 550 BGB). Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Stellplatz und Wohnung im selben Mietvertrag zusammengefasst sind: Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, VIII ZR 251/10) wird in diesem Fall vermutet, dass beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden. Eine separate Kündigung nur des Stellplatzes ist dann als Mieter nicht möglich; als Vermieter ist eine Teilkündigung nur unter engen Voraussetzungen des § 573b BGB zulässig, etwa wenn der Vermieter die Fläche zur Schaffung von Wohnraum benötigt. Eine fristlose außerordentliche Kündigung des Stellplatzes ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, zum Beispiel erheblicher Zahlungsverzug oder vertragswidrige Nutzung (§ 543 BGB). Befristete Stellplatzmietverträge enden mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit; eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist nur möglich, wenn sie vertraglich vorbehalten wurde.

In Österreich gilt für eigenständige Stellplatzmietverträge, also jene, die separat und ohne Verbindung zu einem Wohnraummietvertrag abgeschlossen werden, grundsätzlich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das Mietrechtsgesetz (MRG) findet auf solche eigenständigen Mietverträge für Kfz-Parkplätze, Garagen oder Tiefgaragenplätze keine Anwendung, unabhängig davon, ob es sich um eine überdachte Garage, einen Tiefgaragenstellplatz oder einen Freiluftparkplatz handelt. Das bedeutet: Es gibt keinen besonderen Mieterschutz, keine Mietzinsbeschränkung und keinen Kündigungsschutz nach MRG. Sowohl Mieter als auch Vermieter können den Vertrag mit der vereinbarten Frist kündigen, ohne Gründe angeben zu müssen. Ist keine Kündigungsfrist im Vertrag vereinbart, gilt nach § 1116 ABGB die gesetzliche Frist von 14 Tagen. Im Vertrag kann jedoch auch eine kürzere oder längere Frist vereinbart werden, die dann für beide Seiten verbindlich gilt. Bei befristeten Stellplatzmietverträgen ist eine vorzeitige Kündigung ohne gesonderte Vereinbarung in der Regel nicht möglich. Die Möglichkeit zur vorzeitigen Vertragsauflösung aus wichtigen Gründen bleibt davon unberührt (§§ 1117, 1118 ABGB). Der Vermieter ist nach § 1096 Abs. 1 ABGB verpflichtet, den Stellplatz in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Grundsätzlich unterliegen Mietverträge in Österreich keinen festen Formvorschriften, auch mündliche Verträge sind zulässig. Besondere Umstände wie Befristungen müssen jedoch schriftlich festgehalten werden, da sie ansonsten nicht durchsetzbar sind. Eine wichtige Ausnahme gilt bei einem gemeinsamen Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz: Fällt die Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des MRG, erstreckt sich der Kündigungsschutz automatisch auf den mitgemieteten Stellplatz. Der Vermieter kann in diesem Fall die Garage oder den Parkplatz nicht ohne Weiteres kündigen, sondern muss nach § 30 MRG wichtige Kündigungsgründe angeben. Der Mieter hingegen darf den Stellplatz in einem solchen gemeinsamen Vertragsverhältnis unabhängig von der Wohnung ohne Angabe von Gründen kündigen.

1. Stellplatz und Anbieter sorgfältig prüfen: Besichtigen Sie den Stellplatz vor Vertragsabschluss. Prüfen Sie Zufahrt, Breite, Beleuchtung, Sicherheit und den allgemeinen Zustand. Fragen Sie, ob der Platz zu einem Wohnraummietvertrag gehört oder separat vergeben wird. Das hat entscheidenden Einfluss auf Ihre Rechte und Pflichten. 2. Vertragsform wählen: Ein schriftlicher Stellplatzmietvertrag ist zwar in Österreich und Deutschland nicht immer zwingend vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Besondere Regelungen wie eine Befristung oder individuelle Kündigungsfristen müssen in Österreich schriftlich vereinbart werden, sonst sind sie nicht durchsetzbar. In Deutschland gilt bei Befristungen über ein Jahr ebenfalls Schriftpflicht (§ 550 BGB). 3. Vertragsinhalt prüfen: Achten Sie darauf, dass im Vertrag folgende Punkte klar geregelt sind: Name und Kontaktdaten beider Parteien, genaue Beschreibung des Mietobjekts, Mietdauer (befristet oder unbefristet), Kündigungsfristen, Miethöhe und Zahlungsmodalitäten, Kautionsregelung, Zweck der Nutzung sowie allfällige Hausordnung oder Garagenordnung. 4. Verhältnis zu einem bestehenden Wohnraummietvertrag klären: Prüfen Sie ausdrücklich, ob der Stellplatz Teil eines einheitlichen Wohnraummietvertrags werden soll oder ob ein eigenständiger Vertrag abgeschlossen wird. In Deutschland sind bei einer Einheit beide Objekte gemeinsam zu kündigen. In Österreich erstreckt sich der Kündigungsschutz der Wohnung auf den gemeinsam gemieteten Stellplatz. 5. Kautionsregelung schriftlich festhalten: Die Kaution ist im Stellplatzmietvertrag nicht gesetzlich geregelt wie im Wohnraummietrecht. Halten Sie die Höhe, die Zahlungsmodalitäten und die Bedingungen für die Rückgabe der Kaution unbedingt schriftlich fest. 6. Kündigung korrekt durchführen: In Österreich beachten Sie die vertraglich vereinbarte oder gesetzliche Frist (14 Tage nach § 1116 ABGB, sofern nichts anderes vereinbart). In Deutschland gilt bei eigenständigen Verträgen die Frist gemäß § 580a Abs. 1 BGB: Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigen Sie immer schriftlich und bewahren Sie einen Nachweis des Zugangs auf. 7. Übergabe dokumentieren: Fertigen Sie bei Übernahme und Rückgabe des Stellplatzes ein Übergabeprotokoll mit Fotos an. Halten Sie eventuelle Schäden oder Mängel schriftlich fest, um spätere Streitigkeiten über die Kaution zu vermeiden.

Fehler 1: Nur mündlicher Vertragsabschluss ohne schriftliche Regelungen. Wer einen Stellplatz nur per Handschlag mietet, hat keinen schriftlichen Nachweis. Vor allem Befristungen, individuelle Kündigungsfristen oder Sonderregelungen können ohne schriftliche Grundlage kaum durchgesetzt werden. Die Lösung: Bestehen Sie auf einem schriftlichen Vertrag, auch wenn Mietverträge in Österreich grundsätzlich formfrei sind. Fehler 2: Stellplatz und Wohnung im selben Vertrag, ohne die Folgen zu kennen. Ein gemeinsamer Mietvertrag für Wohnung und Garage schützt den Mieter zwar besser (der Kündigungsschutz der Wohnung erstreckt sich auch auf den Stellplatz), schränkt aber auch die Flexibilität ein. In Deutschland ist bei einer rechtlichen Einheit weder eine separate Kündigung noch eine separate Mieterhöhung möglich. Die Lösung: Entscheiden Sie bewusst, ob Sie einen separaten oder gemeinsamen Vertrag wollen, und lassen Sie sich über die Konsequenzen beraten. Fehler 3: Kündigungsfristen im Vertrag übersehen. Wer einen befristeten Stellplatzmietvertrag abschließt und diesen vorzeitig kündigen möchte, steht ohne vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht oft vor einem Problem: Eine Kündigung vor Ende der Laufzeit ist in der Regel nicht möglich. Die Lösung: Prüfen Sie vor Unterzeichnung, ob und unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Kündigung möglich ist, und lassen Sie dies schriftlich festhalten. Fehler 4: Kein Übergabeprotokoll. Ohne Dokumentation des Zustands bei Übergabe und Rückgabe gibt es im Streitfall keinen Nachweis, wer für eventuelle Schäden verantwortlich ist. Die Lösung: Erstellen Sie bei Übergabe und Rückgabe ein schriftliches Protokoll mit Fotos und lassen Sie es von beiden Parteien unterschreiben. Fehler 5: Annahme, dass Mieterhöhungen beliebig möglich sind. Bei eigenständigen Stellplatzmietverträgen gibt es in Deutschland keine Kappungsgrenze und keine Mietpreisbremse. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter durch eine Änderungskündigung herbeiführen. Mieter sollten solche Änderungskündigungen nicht ignorieren, sondern fristgerecht reagieren. In Österreich ist die Mietzinsgestaltung bei ABGB-Verträgen ebenfalls weitgehend frei vereinbar. Die Lösung: Halten Sie Mietzins und Anpassungsmodalitäten klar im Vertrag fest.